Come si trova il più probabile valore di mercato ?


Purtroppo, per un professionista senza scrupoli, per prendere l’incarico di vendita, non c’è cosa più facile che cercare il consenso del proprietario gonfiando la valutazione o adeguandosi alle sue aspettative, lusingandolo con buoni guadagni.

Chiunque è capace di sparare cifre alte ma poi bisogna mantenere le promesse.

La politica della nostra agenzia è invece quella di predisporre, con gran senso di responsabilità e rispetto, ritenendo di doverle tanto al venditore quanto all’acquirente, una “valutazione”analitica molto dettagliata, scritta e firmata che individua il valore più reale.

Non c’è un modo unico ed assoluto di individuare il valore di mercato di un immobile e poiché una singola modalità non possiede sufficiente attendibilità, a causa delle numerose variabili in gioco, usiamo numerosi criteri, che partono da punti e prospettive diverse, tenendo conto delle numerose interferenze che influiscono  sull’andamento del mercato:


a.  usiamo il sistema comparativo, attraverso il confronto con immobili simili venduti recentemente;

b.  prendiamo in considerazione il prezzo di quelli in vendita;

c.  teniamo presente con estrema attenzione il valore degli invenduti, immobili sul mercato da più di 12 mesi;

d.  osserviamo le richieste dell’ultimo semestre, le quali consistono in ciò che un cliente, entrato nel nostro ufficio o sentito al telefono, si dichiara disposto a spendere per un       alloggio di un certo tipo, in questo momento, in quella zona;

e.  discutiamo con i colleghi d’ufficio, in modo che ci sia anche la verifica trasversale e il sostegno di un confronto collettivo;

f. controlliamo il prezzo del nuovo al metro quadrato;

g. analizziamo i valori espressi dalla Borsa Immobiliare della Camera di Commercio e dal borsino immobiliare dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate;

h.  calcoliamo il VALORE ORDINARIO dell’immobile, per mezzo della FORMULA ESTIMATIVA

i.  rivalutiamo il prezzo d’acquisto dell’immobile, se avvenuto negli ultimi 10 anni.


Naturalmente si cercherà di prendere il massimo che il mercato può consentire di ricavare ma eliminando un rischio, quello di realizzare una cifra slegata dalla realtà, perciò impossibile, trasformando l’operazione in un invenduto.


2) Perchè affidarsi ad un’agenzia?


Le nuove procedure e i vari adempimenti burocratici introdotti recentemente, con scadenze temporali che fanno scattare penali, se non vengono rispettate, e impediscono il rogito, se non effettuate e regolarizzate, hanno avuto il risultato di aver notevolmente complicato le operazioni di compravendita per i non addetti del settore. Se aggiungiamo l’attuale crisi di mercato, che ha visto decimarsi il numero di acquirenti, i quali oltre ad essere pochi sono diventati sempre più esigenti, attenti e consapevoli, l’operazione è diventata più difficile, complessa e pericolosa.


Per questo noi ci proponiamo per:

       

sollevare da ogni pensiero e preoccupazione i proprietari e gli acquirenti;

sostenere in prima persona l’impegno economico di gestire l’iniziativa;

dedicare all’operazione tutto il tempo che questa richiede;

telefonare ai clienti, prendere gli appuntamenti e fare le visite, selezionando gli interessati;

raccogliere proposte scritte;

registrare i preliminari e assistere le parti fino al saldo al rogito notarile.


Questo è il nostro lavoro, è il campo nel quale ogni giorno ci misuriamo e abbiamo affinato e consolidato metodi e strategie, e possiamo contare su:


un ampio e svariato bagaglio da cui attingere per sostenere la trattativa;

esperienza nel gestire eventuali problemi;

accortezza e abilità nel controbattere alle obiezioni e nell’abbattere le resistenze, risultando convincenti per concludere positivamente l’operazione.

Non bastasse, è vincente affidarsi ad un’agenzia come noi, esperta e specializzata del territorio perchè abbiamo fatto molte vendite in zona e perciò conosciamo in modo preciso il mercato locale, il suo andamento, i suoi prezzi e soprattutto possiamo garantire una lunga lista, sempre aggiornata e subito disponibile, di clienti che vogliono comprare e all'acquirente un portafoglio immobili ricco e vario.


3) Perché conviene avere una sola agenzia, che tratta la vendita del proprio alloggio, in esclusiva?


Il fatto che sia un’unica agenzia a trattare la vendita rappresenta un vantaggio di cui beneficiano tutte le parti in causa perchè così si fruisce della possibilità che quest’ultima affronti serenamente una promozione pubblicitaria ampia, completa e articolata, con investimenti economici, di tempo, lavoro e impegno anche NOTEVOLI, senza risparmio o limiti, perché sicura della disponibilità esclusiva dell’immobile, garantendo la trattativa riservata all'acquirente.

Quale agenzia spende ed investe tempo, impegno, soldi ed energie senza riserve, se sa che poi, l’immobile trattato da più operatori, può essere venduto da altri, senza garanzie per l'acquirente e senza alcun tornaconto per l'azienda ?

Inoltre, affidare a più agenzie un incarico verbale non dà nessun tipo di garanzia al cliente perchè ognuna si prenderà la libertà di proporlo a condizioni diverse:


sia per durata

sia per il compenso all’agenzia

sia per il prezzo proposto agli acquirenti.


I possibili acquirenti, sempre più prudenti, giustamente, quando percepiscono queste situazioni contraddittorie e conflittuali, s’insospettiscono, non si sentono garantiti e abbandonano l’idea di acquistare quell’immobile.

E’ infatti già successo che chi si è avventurato in un acquisto di questo genere, abbia poi scoperto che l’alloggio era già stato venduto da un’altra agenzia ad altre persone.

Questo sistema inoltre abbassa le probabilità di vendita e fà perdere valore e credibilità all’immobile.


4) Perché alcune Agenzie chiedono un’Autorizzazione scritta a vendere altre no?


Una premessa importante da sapere è che tutti i Codici Deontologici delle Associazioni di categoria, la F.I.A.I.P., la F.I.M.A e l ’A.N.A.M.A., nati e scritti in collaborazione con le Associazioni dei Consumatori, per regolare con trasparenza il rapporto Professionista-Cliente, lo suggeriscono ai loro associati. E ciò è sufficiente a far trarre le ovvie conclusioni su come si dovrebbe operare.

Però nella realtà ci sono due stili di lavoro con i quali le Agenzie operano sul mercato, nel rapporto con i clienti.

Uno è quello di puntare sulla qualità del servizio, tipico di chi lavora con l’incarico scritto in esclusiva, il nostro stile, quello di chi si ritiene serio professionista del settore che;

stabilisce diritti e doveri ben precisi del professionista, del venditore e dell’acquirente;

prevede note specifiche particolari in funzione delle esigenze personali;

offre una gestione attiva, dove tutto viene organizzato e programmato in modo attento e nulla viene lasciato al caso;

vede nel cliente e nel suo immobile una realtà esclusiva, un’unità ben precisa, speciale e  particolare;

viene dedicato ad un numero limitato di clienti: un ufficio che tratta un massimo di 60-70 immobili significa conoscerne tutti i particolari personalmente.

L’altro stile è quello di puntare sulla quantità degli immobili da vendere, che corrisponde invece ad un’operazione di vendita per mezzo di una semplice richiesta verbale, quello di chi non vuole assumersi e non ha responsabilità nei confronti del cliente, privo di obblighi e di doveri, in termini di costi e oneri, tipico di chi vuole avere la possibilità di cambiare in modo pretestuoso gli accordi presi quando, quanto e come vuole lavorando su:

decine di immobili trattati superficialmente;

immobili di cui non si conoscono bene né i particolari né i proprietari;

immobili proposti senza criterio, senza una valutazione approfondita, anzi spesso fatta al momento, con valori improvvisati e soggettivi, messi in pubblicità a volte senza il permesso dei proprietari, offerti senza uno studio accurato o appuntamenti mirati, con una gestione passiva e casuale, spesso senza supporto pubblicitario.

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